物业法律服务部
解读《司法解释》28条
（程章毅律师）
一、房地产开发企业不诚信经营，可能要承担“惩罚性”赔偿责任。
在我国现行的民事法律制度下，受害者可以请求的赔偿，通常仅限于因加害者的侵权或违约行为给自己造成的损失，即“补偿性”赔偿；当然，在请求精神损害赔偿时，也存在所谓“象征性”的赔偿。但是《司法解释》28条对此有所突破。我们知道，在国外，产品责任领域存在大量“惩罚性”赔偿。我国第一部作了具有“惩罚性”赔偿规定的法律是《消费者权益保护法》，该法第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的数额为消费者购买商品的价款或接受服务费用的一倍。”买房作为一种特殊的消费行为，购房者的合法权益理应受到类似的保护。基于此，《司法解释》28条也反映了这种精神，该《解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买卖人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将房屋出卖给第三人。” 《司法解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致买卖合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安装房屋的事实。2001年1月1日生效的《福建省房屋消费者权益保护条例》也作了类似的规定，该《条例》第15条规定：“经营者有下列欺诈行为之一的，消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失：（一）将违法建设的房屋销售给不知情的消费者；（二）将同一房屋销售给不同消费者的；（三）故意隐瞒房屋权利受限制的情况，诱觯使消费购买的；（三）以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同的；（五）其他欺诈消费者的行为。”
所以，作为开发商，应当诚信经营；作为购房消费者，如果遭受“购房欺诈”，应该大胆依靠法律，维护自己的合法权益。
二、遭遇“面积误差”时，购房者不要轻易放弃自己的合法权益。
在商品房买卖中，购房者与开发商在合同中约定面积往往与实测面积存在误差，面积“变大”了或者“缩水”了都有可能，这时，购房者常常觉得自己受了欺骗，其实，也不完全如此。那么套内建筑面积是什么计算的？遭遇“面积误差”时，什么办？
根据建设部颁布实行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由三部分组成：1、套内使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是已经作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积；作为人防工程的地下室也不应计入公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数（公用建筑面积/各套套内面积之和）X套内建筑面积。这样就可以计算出商品房销售面积，当然，这些面积的具体数据要委托专业的、有资质的测绘单位测算。
如果出现面积误差，根据《房产测绘管理办法》第6条、《福建省房屋消费者权益保护条例》第14条规定，消费者认为房屋面积不足、分摊共有面积不合理时，可以委托房产测绘单位进行房产测绘。然后，购房者与开发商可以依据《商品房买卖合同》中关于面积误差处理的约定解决。如果合同没有约定或者约定不明确的，根据《司法解释》第14条，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约面积的，面积误差比在3%以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约面积的，面积误差比在3%以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。且依据《福建省房屋消费者权益保护条例》第14条规定：“房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。”所以购房者在签订《商品房买卖合同》时要认真阅读合同条款，如果合同没有约定或约定不明确的，在与开发商协商不成时，可依照合同的约定寻求法律途径解决，不要轻易放弃自己的合法权益。
