物业法律服务部

 

重新认识“土地”

（程章毅、庄景芬律师）

一、 我国关于土地用途的管制和保护。

《中华人民共和国土地管理法》明确规定，我国实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

我国对耕地实行特殊保护。首先禁止以下形式的占用耕地：一是非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；二是禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 其次鼓励以下耕地开发措施一是实施开发时予以资金补助。二是在经营使用新开发耕地时，开发者或承包经营者享有下列权益：（1）享有不超过50年的土地使用权，在使用期限内允许继承、转包；（2）不纳入原承包土地的基数和调整范围；（3）自有收益年份起免征农业税5年；（4）土地使用期满后，原承包经营者在同等条件下可优先承包。

二、 我国现行法律允许的建设项目供地方式。

1.国有土地使用权划拨。

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。下列建设项目经过批准可以采取划拨方式提供国有土地使用权：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（6）法律、法规规定可以采取划拨方式供地的其他项目用地。

2.国有土地使用权出让。

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。根据有关法律法规，我国各类土地出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限，由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限应当低于或等于法律法规规定的最高年限。

3.国有土地使用权租赁。

它是指国有土地所有者或使用者将国有土地使用权在一定时期内单独或连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。

4.国有土地使用权作价出资或入股。

它是指国有土地所有者或使用者将国有土地使用权作价出资（入股），与其他投资者共同投资组成一个公司或经济实体，入股各方再从营利中取得各自的报酬或收入的行为。

5.使用集体土地。

指经县级以上人民政府依法批准，不需经过征用而直接使用农民集体所有土地的行为，包括乡（镇）村公共设施、公益事业使用农民集体所有的土地和乡镇企业、村民建住宅使用本集体所有的土地。乡（镇）村公共设施、公益事业建设。包括乡村级行政办公、文化科学、生产服务、教育、医疗、卫生等公共、公益事业建设。此类项目可以使用本集体，也可以使用其他集体所有的土地；兴办乡镇企业。包括农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡镇企业；农村村民建住宅。包括回乡定居且户口已迁入或者有一方是本农村集体经济组织的成员建住宅。

三、 我国法律要求的建设项目需用地申报程序。 应当根据用地方式和用地的区域范围的不同，办理相应手续。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，建设项目需要以协议出让或者划拨方式使用土地的，建设单位应当持下列文件资料，向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请：（1）建设用地预审报告；（2）建设项目可行性研究报告的批复或者其他有关项目批准文件；（3）建设项目总平面布置图；（4）建设项目资金落实证明；（5）规划、环保或林业等有关部门的批准文件；（6）建设用地规划红线图；（7）法律、法规规定的其他文件。建设用地申请经市、县土地行政主管部门审核同意后，按规定权限报市、县人民政府批准；涉及农用地转用或者征地的市、县人民政府必须先行办理农用地转用或者征地审批手续后，方可批准使用土地。建设项目需通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，按照法律、法规规定的招标、拍卖程序办理。